Sachwertmethode.

Für die Bewertung einer Liegenschaft, die nicht oder schwer zu vergleichen ist und gleichzeitig keine Erträge erwirtschaften soll, greift der Experte im Regelfall auf das Sachwertverfahren zurück.

Sachwertverfahren.

Wie funktioniert die Bewertungsmethode?

Die Bewertungsformel.

Bodenwert (Lage/ Standort)

BODENWERT                         +

Sachwert des Gebäudes

SACHWERT GEBÄUDE           +

Außenanlage

AUSSENANLAGE                =

Sachwert
SACHWERT

Der Ablauf der Schätzung.

Um den Wert einer Sache zu ermitteln, wird vorerst vom Neuwert der Liegenschaft ausgegangen. Davon wird eine bisherige Nutzung abgezogen, um so einen Restwert zu ermitteln. Nachdem der Grund und Boden keine Nutzungsdauer aufweist, muss dieser extra bewertet werden. Zum Schluss ist die Außenanlage der Immobilie einzurechnen.

Hier die einzelnen Schritte in Kurzfassung:

  1. Bodenwert. Zuerst ist der Wert des Grundstücks zu bewerten, auf dem sich die Liegenschaft befindet. Das wird üblicherweise im Vergleichswertverfahren gemacht. Diesem wird keine Nutzung abgezogen. Sollte die Immobilie "unglücklich" errichtet worden sein, kann noch eine Abwertung in Form eines "Bebauungsabschlags" vorgenommen werden.
  2. Sachwert Gebäude. Um den Wert des Bauwerks zu ermitteln, wird erstmals der Neuwert berechnet. Üblicherweise wird hier ein durchschnittlicher Baupreis pro Quadratmeter veranschlagt (ändert sich regelmäßig). Dieser wird mit der Objektgröße multipliziert (Achtung: unbewohnte Nutzfläche erhält im Regelfall eine Abwertung). Hat man den Neuwert errechnet, kann die bisherige Nutzugsdauer des Gebäudes abgezogen werden, so erhält man einen aktuellen Zeitwert zum Stichtag, der wiederum mit Zu- und Abschlägen der Sachwert des Bauwerks wird.
  3. Außenanlage. Zu guter Letzt dürfen noch Sachwerte am Grundstück bewertet werden. Darunter fallen zum Beispiel Swimmingpools, Nebengebäude, separate Garagen oder Carports, die Einfriedung, eine künstlerisch gestaltete Parkanlage und vieles mehr. Auch hier ist der Zeitwert zu errechnen und Zu- und Abschläge müssen berücksichtigt werden.
  4. Hat man alles separat errechnet, können die Punkte nun zusammengefügt werden. So erhält man den Sachwert der Liegenschaft. Der marktübliche Preis nähert sich typischerweise dem Verkehrswert an. Dieser ist der Gesamtsachwert inklusive marktrelevanter Zu- und Abschläge.


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