Bewertungsmethodik - Zinshaus und Ertragsobjekte

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Ertragswertmethode.

Für die Bewertung von Liegenschaften, die Erträge einbringen sollen, wird üblicherweise das Ertragswertverfahren angewendet.

Ertragswert-verfahren.

Wie funktioniert die Bewertungsmethode?

Die Bewertungsformel.

BODENWERT                         +

WERT DES GEBÄUDES             +

ERTRAGSWERT ANLAGEN       =

ERTRAGSWERT

Der Ablauf der Schätzung.

Für die Ermittlung des Ertragswerts einer Liegenschaft, ist es wichtig, die Erträge auf einem Blick zusammengefasst vorliegen zu haben. Im Regelfall geschieht dies mittels Zinsliste. Hier sind die relevantesten Eckdaten zu den Einheiten und die Einnahmen erfasst.

Diese Schritte sind beim Ertragswert durchzuführen:

  1. Bodenwert. Zuerst ist der Wert des Grundstücks zu bewerten, auf dem sich die Liegenschaft befindet. Das wird üblicherweise im Vergleichswertverfahren gemacht. Nutzen Sie zur Berechnung den aufgeschlossenen Quadratmeterpreis und die Grundfläche der Liegenschaft. Bedenken Sie eventuelle Zu- und Abschläge. 
  2. Jahresrohertrag. Ermitteln Sie die Erträge der Einheiten. Sollten Leerstände vorhanden sein, können Sie hier einen fiktiven Mietertrag berücksichtigen. Dieser sollte jedoch glaubhaft und am redlichen Markt umsetzbar sein. Am einfachsten ist das mittels vorhandener Zinsliste umzusetzen. Haben Sie die monatlichen Roherträge zusammengerechnet, müssen sie nur mehr mit 12 multipliziert werden, um den Jahresrohertrag zu erhalten.
  3. Bewirtschaftungskosten. Bemessen Sie die Instandhaltungskosten in Relation zu den Herstellungskosten und bringen Sie in die Kalkulation die "Mietausfallwagnis" ein, sprich ein Risikokapital für Leerstände.
  4. Jahresreinertrag. Vom Rohertrag der Liegenschaft werden nun die Bewirtschaftungskosten pro Jahr abgezogen. So erhalten Sie den Reinertrag.
  5. Bodenwertverzinsung. Nachdem in der Berechnung auch der Bodenwert verzinst würde, ist dieser nun abzurechnen. Grund und Boden hat üblicherweise keine Nutzungsdauer.
  6. Gebäudereinertrag. Haben Sie die Bodenwertverzinsung kalkuliert, können Sie diese noch vom Jahresreinertrag wegrechnen. So erhalten Sie den Reinertrag des Bauwerks.
  7. Vervielfältiger. Als Profi nutzt man nun die sogenannte Vervielfältiger-Tabelle, um den Erträgen eine Verzinsung auf eine gewisse Zeit zu hinterlege.
  8. Ertragswert Gebäude. Gebäudereinertrag multipliziert mit dem errechneten Vervielfältiger ergibt schließlich den Ertragswert, der für die Liegenschaft anzusetzen ist. Dem kommt nun der oben kalkulierte Bodenwert hinzu.
  9. Ertragswert. So erhalten Sie den Ertragswert für Bauwerk und Grundstück. Sind noch Zu- oder Abschläge vorzunehmen? - Nach diesen haben Sie den Verkehrswert (Wert der bei redlichen Geschäften am Markt üblich und möglich ist).

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Ob der Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Ebenso sind Schreib-, Tipp- oder generelle Fehler ausgenommen. Dieser Artikel ersetzt keine Beratung und dient der Inspiration.

"Der Ertragswert ist eine Kennzahl, die durch Kapitalisierung des erwirtschafteten oder zukünftigen Ertrags errechnet wird."

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