Sachwertverfahren
Wenn Sie beispielsweise den Schätzwert eines Einfamilienhauses ermitteln möchten, ist die Sachwertmethode der richtige Ansatz. Hier gilt es, die Liegenschaft auf den heutigen Bewertungsstichtag herunterzurechnen. Die Basis für dieses Verfahren ist der Neuwert, davon zieht man den Zeitwert ab und erhält einen Restwert, den Sachwert des Objekts. Um dieses Verfahren nochmals genau aufzusplitten, haben wir es, wie auch schon beim Vergleichswert, in Schritte geteilt.
Schritt 1: Zuallererst gilt es, den Bodenwert einer Liegenschaft zu ermitteln. Das gelingt, indem man den derzeitigen Baulandpreis mit der Grundstücksfläche im Bauland multipliziert. Für die Grünfläche wird häufig der 1/10 Baulandpreis pro Quadratmeter angenommen. Wichtig ist, den Bodenpreis der Liegenschaft inklusive der Aufschließungskosten zu berechnen. Für Grundstücke wird eine unendliche Nutzungsdauer angenommen, weshalb weiters kein Zeitwert herunterzubrechen ist. Allfällige Bebauungsabschläge sind zu bewerten.
Schritt 2: Nun geht es an den Sachwert des Gebäudes. Hierfür errechnet man die Neuerstellungskosten - sprich: "Was würde das Gebäude kosten, wenn man es heute NEU herstellen würde?" In Niederösterreich sind die derzeitigen Neuherstellungskosten etwa bei € 2.400,- pro Quadratmeter (Stand 2021). Hochwertige Häuser werden mit einem etwas höheren, Gebäude mit "schlechter" Substanz mit etwas niedrigeren Herstellungskosten bewertet. Dieser Preis pro Quadratmeter ist mit der Nutzfläche des Hauses (im Volksmund: Wohnfläche) zu multiplizieren. Abschläge ist hinsichtlich Rohdachboden, Lagerräumen, Keller und Co durchzuführen.
Schritt 3: In diesem Schritt muss erstmals die bisherige Nutzungsdauer der Liegenschaft errechnet werden. Mit dieser kann nun die Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt werden. Massivbauweise ist bei Einfamilienhäusern zumeist mit einer Nutzungsdauer von 80 Jahren verbunden.
Schritt 4: Haben Sie die bisherige Nutzungsdauer errechnet, können Sie vom Neuwert den Zeitwert des Gebäudes errechnen. Anschließend werden Zu- und Abschläge für Instandhaltung/ -setzung oder für "verlorenen Bauaufwand" vorgenommen, um final zum Sachwert des Gebäudes zu kommen.
Schritt 5: Auch die Außenanlage ist zu bewerten. Wie viel könnte der Pool, die Gartenhütte, die Doppelgarage als Nebengebäude, der Schuppen oder die Einfriedung heute noch wert sein? - Haben Sie einen Wert errechnet geht es nun dem Ende des Verfahrens zu.
Schritt 6: Zum Abschluss werden Bodenwert, Sachwert Gebäude und Sachwert Außenanlagen gemeinsam addiert und ergeben den Sachwert der gesamten Liegenschaft.
Schritt 7: Haben Sie den Sachwert errechnet, so führen die marktrelevanten Zu- und Abschläge wiederum zu einem Verkehrswert, also jenen Wert der bei der Veräußerung am Markt erzielbar ist.
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